Por que bairro que alaga tem casas valendo mais de R$ 1 milhão?

Em plataformas de compra e venda de imóveis, o Jardim Itatiaia se une a bairros de padrão mais alto com casas avaliadas em mais de R$ 1 milhão, apesar de sofrer com problemas como alagamento de algumas vias e ruas paralelas sem asfalto. Para entender o motivo dos valores, mesmo com as complicações geradas.

Tomando a região da Lagoa Itatiaia como exemplo por ter sido notícia na última terça-feira (5) devido ao alagamento, a vice-presidente do Creci-MS (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Simone Leal explica que vários fatores são aplicados no momento da avaliação.

Em geral, toda a região é analisada em conjunto ao empreendimento, por isso mesmo ruas que não são afetadas diretamente por problemas, como o alagamento, podem receber as consequências no momento da valorização ou perda dela. A lógica também funciona pelo lado positivo, já que benefícios são aplicados da mesma forma em relação à proximidade.

Entre os pontos a serem pensados pelo corretor no momento de gerar o valor estão critérios objetivos e subjetivos, como a corretora defende.

“É avaliado o preço do metro quadrado do terreno, infraestrutura que o bairro oferece como esgoto, asfalto, rede de transporte urbano, energia elétrica, valorização em volta do empreendimento como farmácias e supermercados. Enfim, o que o bairro oferece para que você consiga agregar esses valores na hora de vender a unidade”, introduz Simone.

Além disso, também é preciso observar os materiais de construção que foram utilizados no empreendimento.

Na prática, a corretora detalha que falar do Jardim Itatiaia significa observar quais são os fatores atuais que se encaixam para valorizar a região. “Nós falamos da lagoa como uma opção para passeio, temos supermercados bons, redes de farmácia, há todo um comércio em volta para que você não tenha que se deslocar e isso agrega na hora de escolher os critérios”.

Outro ponto citado por ela é em relação ao acesso ao bairro, “ali, você não tinha tantas avenidas, mas foram abertas como o 'mini-anel-menor' e houve uma valorização em conjunto à presença de mercado atacadista e outros empreendimentos”, diz.

Por não se tratar de fatores fixos, Leal comenta que a avaliação também precisa considerar outras construções que estão próximas. Ela argumenta que em casos de bairros antigos pode haver um processo de reconstrução para que a região seja mais valorizada.

“Se você tem um bairro que seja antigo e possua casas mais humildes, considerando que há casas melhores, esses terrenos vão valorizar. A pessoa vende o imóvel, faz-se a demolição das casas mais humildes e as construções vão melhorando o padrão. Com a melhoria, o impacto é até em imóveis das quadras próximas”.

E, especificamente sobre a questão do Jardim Itatiaia, a corretora explica que até bairros com melhor infraestrutura estão sofrendo devido ao fluxo de água. “Então, não é algo em decorrência do bairro em si”.

Para completar, Simone também pontua que algo a se destacar é a lógica da oferta e procura. “Se você tem uma oferta muito grande e procura baixa, vai ter uma redução do preço porque as pessoas não estão querendo mais o bairro e o inverso também funciona”, diz.